昆明二手学区房 跌惨了?

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据教育部公布的数据,2022年,我国幼儿园数量减少5000多所。

这也是近15年来全国幼儿园数量首次负增长。

风起于青萍之末……

少生优生,幸福一生

即使是反应“慢半拍”的昆明,今年幼儿园也有“招生难”的苗头:办公室一同事收到关于幼儿园“老带新”的推介奖励信息,往年这个幼儿园不愁生源。

另一方面,这位同事家的孩子9月要上小学,由于生源太多,超出学校原本办学规模,很可能要面临“借地办学”(旁边有一所新建学校)。

(不仅是名校,普通学校也可能存在超负荷运转的情况 图源:领导留言板)

当下,学位固然紧张,但是幼儿园招生难的问题,未来也一定会体现在小学、中学和大学上。

生源的变化,直接原因就是人口的变化。

从全国来看,我们把数据拉长到20年,就能够感受到自2020年以来,人口增长出现明显下跌,甚至在去年出现了人口自然增长率转负的情况。

二孩政策放开,新生儿数量确实出现了小幅反弹。之后,人口增长放缓,和欧洲及东亚发达国家一样,我们也进入了老龄化、少子化发展阶段。

再看昆明,除了2005年出现不寻常的百万级增量,在2010-2020这十年间,自然增长人口波动不大。

到2021年,昆明人口增量仅3.9万,和全国趋势保持一致。

2022年并未持续走低,而是出现回弹,人口增量在全国排第七。不过,这个增量还远未达到2010-2020年的增量水平。

单个年份拎出来,昆明人口和全国情况还是有差异,但是时间线拉长,整体走势会趋于一致。

所以,从空间上看,北京等地已经出现的幼儿园“关停潮”也会蔓延到昆明。

从时间维度上看,教育是向上延续的过程,幼儿园只是起点,整个教育链都将因为人口变化,产生深刻影响。

这种由出生人口的减少导致供需关系逆转的情况,使得教育资源在“量”上出现变化。

打散了,再分配

另一方面,教育改革也深刻影响着教育资源“质”的分配。

这一轮教育改革始于“双减”政策,然后是孩子们的学习到校时间,接下来就该轮到师资分配了。

涉及师资的变化,最重要的就是教师轮岗制。

一所学校的教师,以若干年为一期,到期后,就调到另一所学校教学。

也就是说,学校的老师不再固定,老师工作的学校也不再固定。

从落地情况来看,有的是集团分校轮岗,有的是学区内部轮岗;有名校教师去普通学校轮岗,也有普通学校教师去名校轮岗。

(江苏近期发布通知,要求扎实推进轮岗制度 图源:江苏省教育厅)

截至目前,北京、上海、深圳、南京、常州、徐州、烟台、大连、无锡等多地已正式宣布实行教师轮岗制度。最近,还增加了合肥、西安和三亚。

昆明暂未跟进,但是教师轮岗制度是大势所趋,落地会有先后,会有执行程度的变通,最终从政策层面,是要通过教师轮岗的方式,来尽量保证教育资源上的均衡和公平。

另外,多校划片也在促进教育资源的流动。

多校划片是指一个小区对应多个学校。由“一对一”变成“一对多”,最终能入读哪所学校由唯一答案变成多种可能,用“电脑派位”分配学生入读的学校。

(陕西近期发布的通知中,提到多校划片 图源:陕西省教育厅)

昆明公办初中实行“一校单点或一校多点、九年一贯以校划片,结合户口(或人户分离的实际居住地)免试、免费、就近或相对就近分配入学”的原则,可以算是初中阶段的多校划片。

小学阶段,仅有北市区尝试四位一体的统筹方式,有点类似多校划片的操作,大部分小区仅在一个学校的划片范围内。

(图源:领导留言板)

无论是教师轮岗制度还是多校划片,本意是为了教育公平,但是从家长的角度来说,却增加了学区房的不确定性。

学区房“凉”了?

从“量”上看,至少在三年后,小学学位将不再像当下那么紧张,人口萎缩带来教育资源的供需改善;从“质”上看,多校划片、教师轮岗等可能会落地的改革,让教育资源趋向均衡,学区房含金量下降。

基于这两个原因,很多人会得出结论:过度追逐学区房的必要性已大大下降。

事实真是这样吗?

我们选取整理了昆明部分学区房,通过同环比价格涨跌情况,来看一下这类二手房的价格走势。(包含老破小和次新小区)

昆明学区二手房的价格似乎并不坚挺。

从环比上看,有涨有跌,涨跌幅度不算大。

环比涨幅最大的是新亚洲体育城万景园,由于云大附属星耀学校招生政策的变化,二手房的学校溢价初步显现出来了。

昆明湖价格环比上涨,也是因为招生政策不再区分一手和二手房。

从环比下跌的小区来看,如果不是顶级名校的配套,房价也会受到房龄变大的影响。比如育红小学周边的云辰花园和龙翔小学周边的版筑翠园。

和去年同期相比,昆明大部分二手房价格都在跌,包括学区房。

在统计的37个样本小区中,仅有7个小区房价同比上涨,28个小区同比下跌,另有1个小区不涨不跌(1个小区无2022年参考价格)。

唯一还在涨的小区,有像万科500里、保利城这样刚刚交付的新小区,当年高价买的新房,狠不下心降价。

像富春花园能够保持3w+的挂牌单价,除了学校因素,市中心地段因素也是保值的重要原因。

另外,非官方学校成绩排名的流出或者家长口碑的传播,也会在一定程度上影响二手房价格。

除了受到整体市场的影响,部分二手学区房价格同比下跌,还和周边强校招生政策的变化有一定关系。

比如由于云大附属星耀学校招生范围囊括了新亚洲体育城1-4期的业主,一定程度上稀释了周边云师大附属官渡学校、师大附小樱花语校区的学区影响,从而影响这两所学校划片范围内的二手房小区价格。

旱的旱死,涝的涝死

前面提到,教育均衡一定程度上降低了学区房的含金量,也能让部分学区房降温。

但是,关键的一点:只要父母对孩子未来的美好预期没有消失,学区房的独特定位就不会消失。

首先,教育均衡化不是一蹴而就的,而是一个长期的过程。这就意味着,短期内有上学需求的,仍然离不开学区房。

哪怕是三年后学龄儿童减少,家长也仍然会往强校挤,普通学校才会有招生难的问题。

因此,优质学区房的价格相较于其他二手房,仍然会更加抗跌。

其次,优质生源成为好学校的核心资产。

未来,随着教育资源的流动性加强,优质的生源至关重要。优质生源背后是更加重视教育的家庭,他们愿意为了孩子的教育与未来投入更多精力和资源。

由于生源因素,原本的强学区可能变弱,新建学校也有可能会产生新的强学区。

在选择学区房的时候,购房者可能还要考虑圈层因素。

最后,即使不唯成绩论,也要追求好的学习氛围。

好的学校,不仅要出成绩,还要提供好的学习环境。在良好的学习氛围中,孩子更容易专注学习,培养良好的习惯,形成积极向上的人格,这一点也非常重要。

所以,优质学区房依然有不可替代的价值。

总体来看,昆明的二手学区房溢价已经没有那么明显了,建议大家“要用就买,不用不买”。

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