营销策略：地产融资与模式
第一节 房地产金融概述
一、房地产金融的内涵
房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。
广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。
狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行代券；成立住房储蓄机构；安排房地产企业和基金上市；成立按揭类的证券公司；抵押贷款证券化等等。房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产金融。
房地产金融的特点
资金来源的短期性欲资金运用的长期性
资金来源的固定性和资金运用的特定性
房地产金融有很强的政策性，风险和收益受宏观经济环境影响
房地产融资方式
房产融资与土地融资
直接融资与间接融资
权益性融资与债务性融资
二、房地产金融市场
房地产金融市场在房地产市场体系中的地位：传导和融通
房地产金融市场的客体：在房地产金融市场上可以同货币交易的各种金融契约，如股票、债券等有价证券。
房地产金融市场的主体：
政府
银行与非银行金融机构
房地产开发经营企业
居民个人
房地产金融市场的划分
房地产抵押贷款市场
房地产有价证券市场
房地产保险市场
房地产信托投资市场
三、利率及其分类
概念：指借贷期内所形成的利息额与所贷资金额的比率。
基准利率与主导利率
实际利率与名义利率
固定利率与浮动利率
市场利率、官定利率与公定利率
一般利率与优惠利率
年率、月率与日率
长期利率与短期利率
第二节 房地产资金的传统融资
一、住房储蓄体系
建房互助储蓄信贷社
储蓄银行
二、房地产抵押贷款
概念：是金融机构要求借款人提供以房地产及相关权益凭证为抵押品作为担保而发放的贷款。
抵押贷款价格的确定
房屋抵押贷款的运作过程
抵押贷款的方式和选择
抵押贷款的程序
固定利率抵押贷款
分期偿还固定本金式抵押贷款
充分摊销、分期偿还固定金额式抵押贷款
累进还款式抵押贷款
可变利率抵押贷款：随价格水平调整的抵押贷款(price level adjusted mortgage, PLAM；或可调整利率抵押贷款(adjustable rate mortgage, ARM))
PLAM: 借贷双方只确定一笔贷款的初始利率(不考虑通货膨胀)，约定在一段时间后按照市场价格指数比如消费价格指数)对贷款余额进行调整。
ARM: 首先根据抵押贷款时的市场利率确定初始利率，以后每隔一段时间调整一次，以某个确定的利率指标加一个固定的利率附加值方式进行调整。
本金等额偿还抵押贷款(constant amortization mortgage, CAM)
整个贷款期内，本金部分按月等额偿还，利息按本金的实际余额和合同利率计算支付。
缺陷是：每月还款额先大后小，不符合居民的收入水平不断增长的实际情况，给借款人归还贷款造成了较大困难。在贷款初期，月还款额大，使得许多借款人的月收入难以偿还贷款，不利于吸引贷款，影响抵押贷款业务的拓展。
本金等额还款月还款额计算
等额偿还抵押贷款（constant payment mortgage, CPM）
即每月还贷本息合计金额相同，但每月偿还的本金部分逐渐增加，利息部分逐渐减少。
等额本息还款计算
支付t期后的贷款余额
逐年递增偿还抵押贷款（graduated payment mortgage, GPM)
即在最初的5年或10年里，月还贷额低于等额偿还方式，每年内的月还贷额相同，但逐年以一定比率递增。
漂浮式抵押贷款(ballon mortgage)
指贷款期内的每期偿还额都低于等额偿还，因而最后一次还贷额大大高于以前的历次还贷额。
反向年金式抵押贷款(reverse annuity mortgage, RAM)
按照所抵押房屋价值的一定百分比，来计算贷款人每期交给借款人的固定贷款额的抵押贷款方式。
双周还贷式抵押贷款(biweekly mortgage
即每两周偿还一次贷款，一年26个还贷期的抵押贷款方式。
三、住房公积金
是一种强制性的公益筹资政策。政府通过强制储蓄帮助居民积累购买住房的资金。
制度起源于新加坡，且已经超出社会保障的范围。
我国的住房公积金制度
住房公积金的这一定义包含以下五个方面的涵义：
（1）住房公积金只在城镇建立，农村不建立住房公积金制度。
（2）只有在职职工才建立住房公积金制度。无工作的城镇居民不实行住房公积金制度，离退休职工也不实行住房公积金制度。
（3）住房公积金由两部分组成，一部分由职工所在单位缴存，另一部分由职工个人缴存，职工个人缴存部分由单位代扣后，连同单位缴存部分一并缴存到住房公积金个人帐户内。
（4）住房公积金缴存的长期性。住房公积金制度一经建立，职工在职期间必须不间断地按规定缴存，除职工离退休或发生《住房公积金管理条例》规定的其他情形外，不得中止和中断。体现了住房公积金的稳定性、统一性、规范性和强制性。
（5）住房公积金是职工按规定存储起来的专项用于住房消费支出的个人住房储金，具有两个特征：一是积累性，即住房公积金虽然是职工工资的组成部分，但不以现金形式发放，并且必须存入住房公积金管理中心在受委托银行开设的专户内，实行专户管理。二是专用性。住房公积金实行专款专用，存储期间只能按规定用于购、建、大修自住住房，或交纳房租。职工只有在离退休、死亡、完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系或户口迁出原居住城市时，才可提取本人帐户内的住房公积金。
住房公积金制度建立的初衷和目的是为一次性支付购房资金有困难的广大群众提供购房资金和购房贷款。但是，随着我国经济的快速发展和国民收入差距的拉大，住房公积金管理制度已经暴露出穷人要么缴的少用不起，要么就是没有住房公积金，而富人缴的多用的多的问题，中国青年报社会调查中心近日的一项调查显示，仅２８.６％的人认为按工资比例缴存公积金公平，７８.４％的人认为收入低的不会因公积金买得起房，收入高的不用公积金也能买。 （见１１月２０日《中国青年报》）
一些发达地区、效益好的电力、通信、煤炭等垄断行业，以及一些效益好的单位有意将一些应税福利，如各类补贴、津贴打入住房公积金账户，作为福利发放并进行逃税。有些人甚至还把住房公积金当作第二份工资，因为每月缴存数额比普通员工当月拿到手的工资还多。而与此形成鲜明对比的是，绝大多数真正需要购买住房的普通百姓的单位归集比例低于国家最低标准。
党政机关、事业单位及国有大中型企业等国家财政或国家直接支持的公有制企业是住房公积金缴纳的主力军，即便如此，在一些大型国有企业或事业单位也采取区别政策：对正式编制内员工缴纳公积金，而对聘用员工不缴纳公积金；至于绝大部分私营企业、民营企业等非公有制企业则一直没有建立住房公积金。
全国住房公积金第一案
湖南省郴州市住房公积金管理中心原主任李树彪涉嫌贪污、挪用上亿元住房公积金案。由于该案涉案金额巨大，关系当地２０万城镇职工切身利益。
据郴州市检察院指控，李树彪利用职务便利以虚假的单位名称、私刻的公章、伪造的资料，伙同他人从２００３年８月５日至１２月２５日，先后骗取住房公积金５６６７万元；从１９９９年９月８日至２００４年１月１５日，李树彪用单位的存款作抵押、质押或者以委托贷款的方式，挪用公款６７０５．５万元，用于自己进行营利性活动，或者通过珠海的地下钱庄非法兑换港币转往澳门进行赌博；在还有大量挪用款尚未归还的情况下，李树彪以他人的名义在广州等地购买房产、车辆，价值３２４万余元。
第三节 房地产资金的资本市场融资
一、房地产股票
房地产股票是股份制房地产企业为筹集资金，发给股东作为投资入股凭证，并借以取得股息和红利的一种有价证券。
房地产股票的特点：
与一般工商企业股票的共性特点：收益性、风险性、流动性
股本总额大
房地产股票收益较高，升值较快
房地产股票资信较高，市场稳定
二、房地产股票融资
特点
方式
二、债券融资
政府债券
金融债券
公司债券
房地产股票的类别：
按股东权益与承担风险程度的不同
1.普通股：普通的权利，真正的股东。收益不固定，风险较大
2.优先股：优先分配和受偿，收益有保证，但无普通权利。如可转换，可优惠认购普通股。
按是否记名：记名股票和不记名股 票；
按有无票面金额，分为有面值股票和无面值股票；
按股票是 否带有表决权，分为多权股票和无权股票
根据发行范围和对象：国有股、法人股、A股（社会公众股，向社会公开发行的普通记名股票）、B股（以外币计价的面向外资发行的普通记名式普通股票）和H股（在香港上市发行的以港币计价的记名式普通股票）
房地产股票的发行
1.发行房地产股票的情形
（1）设立公司时筹集开业资金
包装上市：集团公司将内部多个未上市企业部分或全部效益好有发展前途的资产重新组合,组成具有一定经济规模的经济实体, 组建成股份有限公司,申请上市.
买壳上市 ：集团公司出资购买，控股一家上市公司成为大股东, 从而达到间接上市,扩张资本的目的.
借壳上市：集团公司先以其下属部分资产改造后上市,然后将其资产注入上市公司,获得整个集团公司上市的效果.
（2）股份公司为扩大经营规模，追加投资而发行新股股票
（3）在企业法定公积金转作资本配股，股票派息分红，股票分割时发行新股票
（4）把企业债券转化为企业股票时要发行新股票
2.房地产股票的发行方式
直接发行：由房地产公司本身直接办理一切股票发行事宜，承担股票发行风险。
间接发行：公司委托证券公司、商业银行等金融机构代理发行，并支付发行费用。代销或包销
公开发行：向社会公开招股。必须委托进入机构代理发行
内部发行：可直接发行，也可委托发行
3.发行价格
面额发行：按股票面值发行
市价发行：按照或接近股票市场已发行的同种股票的买卖价格。一般高于面值。
中间价：按照面值与市价的中间值
贴水价：按照低于股票票面价格的价格。少用。
二、房地产债券
（一）房地产债券的分类
为了筹措房地产资金而发行的借款信用凭证，是证明债券持有人有权向发行人取得预期收入和到期收回本金的一种证书。按发行主体不同：
房地产政府债券： 指政府为发展房地产业而向社会发行的债券，也称公债。
房地产金融债券：指由银行或其他非银行金融机构发行的债券。
房地产企业债券：即公司债券，指房地产企业为筹集长期资金而发行的债券。我国房地产企业债券主要有住房建设债券、土地开发债券、房地产投资债券、危房改造债券、小区开发债券、住房有奖债券等。
（二）房地产债券的特点
1.发行总额大、票面利率较高
2.期限长
3.可与购房相结合
4.房地产债券较安全，风险小
（三）房地产债券的发行
1.发行市场主体的构成
债券发行者
债券认购者
债券承销者。
2.债券的发行要素
发行额
票面利率
发行价格
券面金额
计息方法和还本方式
偿还期限
3.房地产债券的发行方式
直接发行：发行者自身承担和办理债券发行过程中的一切业务。发行成本低，社会影响面小，发行风险大。适用于发行范围有限，发行量较小的房地产债券。
间接发行：发行者委托证券中介机构公开发售债券，由承销商负责办理债券发行的有关业务。根据承销商承担责任的不同又可分为代销与包销两种。
私募发行：面向少数特定投资人发售的债券，如对金融机构、往来密切的工商企业、单位内部职工等。费用低，风险小，集资迅速，但难以转让。多采用自销方式。
公募发行：面向市场上大量的非特定投资人发售债券。 发行费用较高，发行风险大，工作量大，但比较容易上市转让。大多采用间接发行方式。
（四）房地产债券的信用评级
信用评级是对发行者在一定时期内或发行某期证券时的还本付息能力作评估，用以衡量投资风险，信用评级是确定债券发行价格的重要参考。
根据债券风险程度的大小，债券的级别由高到低可 分为十个等级，即AAA、AA，A、BBB、BB、B、CCC、CC、C、D 十级。
三、房地产抵押贷款证券化（MBS）
基本含义
住房抵押贷款证券化（RMBS）
商业房地产抵押贷款证券化（CMBS）
四、房地产投资信托（REITs）
基本含义
种类
资金投向：权益型、抵押型、混合型
组织形态：公司型、契约型
属性
与房地产信托的关系
风险
收益构造与业绩评价
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国内银行贷款（模式一）
主要类型：
一、信用贷款
1、普通限额贷款
2、透支放款
3、备用贷款承诺
4、票据贴现贷款
5、企业并购贷款
二、担保抵押贷款
1、担保品贷款
2、保证书担保贷款
优势：贷款利率成本低；保证资金到位期。
劣势：资质、信用等级要求高；风控严格；审批时间长。
国外贷款（模式二）
主要类型：一、外国政府贷款
二、国际金融组织
三、国际商业贷款
优势：资金规模大。
劣势：国内政策及法律风险高；
对开发企业股权结构、财务制度透明度要求高；
风险控制严格；审批程序繁琐、时间长。
民间借贷融资（模式三）
主要类型：一、民间货币和实物借贷
二、民间商业信用借贷
三、民间合会
四、民间集资
五、私人钱庄
优势：资信要求低；交易方式高效、操作灵活。
劣势：融资成本高、期限短、规模小；
法律风险大；信息不对称。
房地产抵押融资（模式四）
主要类型：一、按揭 抵押贷款
二、在建工程抵押贷款
三、预售房屋抵押
优势：原始启动资金要求低，适宜项目滚动开发。
劣势：对资金回收时间要求严格；
需保证后续资金的跟进速度。
房地产典当融资（模式五）
主要流程： 一、审当
二、验当
三、收当
四、保管
五、赎当
优势：资信要求低；融资速度快；资金用途不限。
劣势：回赎期限短；融资成本高；配套政策及服务不到位；
当金发放受典当行注册资金限制。
房地产项目融资（模式六）
参加方：一、项目发起人 | 融资模式：
二、项目公司 | A、直接安排
三、融资方 | B、项目公司安排
四、承建商 | C、承销合同为基础
五、购买者 | D、产品支付为基础
六、融资顾问 |
七、法律顾问 |
优势：资信要求低；不影响资产负债表；分散项目投资风险。
劣势：融资成本高、耗时长；对开发项目收益要求高。
商业信用融资（模式七）
主要类型：一、应付账款融资
二、预收货款融资
三、商业票据融资
优势：办理手续简单；资金用途灵活；筹资成本低。
劣势：诚信依赖度高；资金使用期限短；融资成功率低。
发行债券融资（模式八）
主要类型：一、房地产政府债券
二、房地产金融债券
三、房地产企业债券
优势：有合理避税、财务杠杆、优化企业资本结构的功能。
劣势：国家政策风险性高；债券投资交易不活跃。
金融租赁融资（模式九）
主要类型：一、直接融资租赁
二、经营租赁
三、出售回租
优势：资信要求低；全额融资；无需额外担保品；有避税功能。
劣势：项目盈利能力要求高；租赁标的物限制严格。
信托计划融资（模式十）
主要类型：一、抵押贷款类信托
二、股权投资类信托
三、股权证券化信托
四、权益转让模式
五、混合型信托
优势：模式设计灵活；创新空间大；信托财产独立性强。
劣势：风险控制严格；对项目盈利能力要求高。
增资扩股融资（模式十一）
主要类型：一、现金投资
二、实物投资
三、工业产权投资
四、场地使用权投资
优势：提高公司资信及借款能力；分散经营风险。
劣势：资金成本较高；分散公司控制权。
证券化融资（模式十二）
主要类型：一、现金投资
二、实物投资
三、工业产权投资
四、场地使用权投资
优势：风险分散化；收益最大化。
劣势：在体制、法律法规、市场、技术、信用等层面受限。
REIT（房地产投资信托）项目融资（模式十三）
主要类型：一、权益型REIT
二、抵押型REIT
三、混合型REIT
四、有限期、自我偿付式REIT
优势：流动性强；有税收优惠；管理专业化、集中化。
劣势：对财务透明度要求高；法律规定严格。
ABS项目融资（模式十四）
主要类型：一、现金投资
二、实物投资
三、工业产权投资
四、场地使用权投资
优势：降低资产负债率；融资成本低；分散投资风险。
劣势：受政策、人民币兑换、信用评级等限制；。
夹层融资（模式十五）
主要类型：一、含转股权的次级债
二、可转换债
三、可赎回优先股
优势：灵活性高；回报和风险适中。
劣势：法律环境不成熟；退出机制不完善。
国内上市融资（模式十六）
主要类型：一、股权融资的增发
二、股权融资的配股
三、可转换债券
优势：融资规模大；运作成本低。
劣势：有偿还风险；对控制权可能产生影响。
境外上市融资（模式十七）
主要类型：一、境内企业在境外直接上市
二、涉及境内权益的境外公司在境外直接上市
三、境外买壳上市\反向兼并中国内外的企业法人
四、国内A股上市公司的境外分拆上市
五、存托凭证和可转换债券
六、H股、S股以及ADR/GDR回国内发行A股
七、红筹股回国内发行A股
八、多重上市
优势：流通性强；有抵押价值；吸引机构投资者。
劣势：有偿还风险；对控制权可能产生影响。
买壳上市融资（模式十八）
主要类型：一、对ST公司的重组
二、利用G股公司再融资的机会借壳
三、单纯借壳上市
优势：上市时间快、节约时间成本；。
劣势：有偿还风险；对控制权可能产生影响。
产权交易融资（模式十九）
主要类型：一、按产权交易方式划分：
1、购买；2、承担债务；3、吸收入股；
4、控股；5、承担安排全部职工；
二、按产权交易主体之间的组织形式划分：
1、兼并；2、承包；3、租赁；
4、拍卖；5、股份转让；6、资产转让。
优势：市场空间巨大；补足资产市场短板；服务国企改革。
劣势：交易市场功能不完善。
产业基金融资（模式二十）
主要类型：一、公司型基金与契约型基金
二、封闭型基金与开放式基金
主要特征：一、共同投资、共同收益、共担风险；
二、涉及多方权利义务主体
三、基金管理特色
四、投资特定的产业
五、基金目的、用途、期限的有限性
六、投资基金具有再循环
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