伴随着中国经济三十年的快速发展，中国产业地产的发展也迎来了一个黄金时代。区别于传统房地产，产业地产以地产为平台、产业为主体、金融为支撑，需要进行地产资源、产业资源、区域资源和社会资源的整合。且产业地产更加注重产业链中上游的生态聚集，其发展模式促使地产开发商向土地运营商、城市运营商、产业运营商、物业运营商转变。
针对目前活跃在全国的数十家产业地产企业，根据其盈利发展模式的侧重点不同，我们选取其中最具代表性的几家进行分析：
1、华夏幸福产业平台模式
华夏幸福是一家通过大规模土地一二级联动开发作为融资和增值的产业地产商。一方面，通过土地一级开发享受土地增值利润；另一方面，通过房地产开发和销售获取中短期公司发展的现金流，用来反哺投资回报期长的产业地产业务。其中，房地产销售基本上占据华夏幸福收入和利润的一半以上，仍然是盈利的大头。
分析华夏幸福的盈利来源主要分四块：一是通过垫付园区前期开发、基础设施建设费，获得政府10%～15%的利息收入；二是园区招商引资返还收入，即园区新增固定资产投资额或新增财政收入的45%；三是园区配套地产开发收入；四是园区土地升值收益。
公司盈利来源的另一重要部分是招商落地额的返还，在公司公告中体现为招商服务，其比例高达45%，简单理解就是企业来投资100亿元，政府要结算给华夏幸福45亿元。由于成本就是人员的招商费用，导致产业发展服务收入的毛利率高达92.25%，如果把土地整理等前期成本综合进去，实际利润约为12%-15%之间，与上市公司的净利润水平是保持一致的。这一块促使华夏幸福重点聚焦大项目招商，包括北汽集团，京东方，京东等等，通过更大的企业投资额获取更多的结算。这种模式的最大优点在于通过一二级联动开发避开了传统住宅用地招拍挂的激烈竞争，致使凡是园区内的土地招拍挂，其实都是定向招拍挂，最终都会被华夏幸福摘得，而且土地成本很低。当地产行业整体形势良好时，公司会加大一级土地整理力度推动熟地招拍挂快速拿地快速开发以获得更大利润；行业形势不好时公司放慢节奏，减低大量储备土地，减轻自身资金压力。
表1：华夏幸福的收入分类
资料来源：作者整理
2、联东U谷地产主导模式
联东U谷是一家国内较早从事专业园区服务运营的公司，现已形成全国性的规模和布局，在北京、上海、天津等近二十城规划开发40余个园区。2003年，联东U谷初涉产业园开发时期，主要是从事建筑模板业务，逐步转型为地产业务直到2007年以后，随着运营模式的日渐成熟，产品实现预售，并且得到银行大额贷款，同时加上自有资金，联东U谷逐渐实现了单个产业园区项目资金内部滚动。
联东U谷土地储备较少，不做一级开发，其发展模式是通过帮助地方政府运营园区来获取增值服务收入；同时，通过园区房地产的开发销售获取稳定的现金流，来弥补园区运营的不确定性的收入。所以联东U谷的盈利模式可以简单总结为物业租售+增值服务的产业平台模式。
因此在盈利模式上，联东U谷采取的是销售与租赁兼具的模式，一般是"6+2+2"（60%出售、20%出租、20%合作经营）标准或"4+3+3"（40%出售、30%出租、30%合作经营）标准。这种模式，能够较好的兼顾短期利益与长期利益--销售利于快速回笼资金，投入到下一个项目，确保企业快速发展；而租赁可以保值增值，随着土地、租金的上涨，企业可获得长期稳定的收益。
此外，联东U谷也一直在开拓物业管理业务的收入。国内目前没有专业的产业园物业管理公司，服务平台的完善带来了越来越多的商机。随着联东产业园规模的扩大，物业服务这块也将成为一个收入来源。
图1：联东U谷收入三大板块
图片来源：作者整理
3、张江高科政企主导模式
张江高科是一家有国资背景的企业，这类依托自身在政企关系上的天然优势来做产业地产的企业可以看做是政企主导型。。张江高科已变成一家多元化、综合化的产业综合运用商，形成了土地一级开发、园区产业地产开发销售、园区物业租赁、其他地产投资、科技企业股权投资与产业服务增值等六大盈利体系，如下：
1、土地一级开发：2000年以前普遍采用土地一级开发，以卖地的形式获利。如：生物医药基地部分出让给大企业自建厂房；
2、园区产业地产开发销售：2002年提出土地资源深加工，自建产业办公房产对外出售。如：集电港二期总部办公基地；
3、园区物业租赁：针对中小型企业，且园区氛围发展相对成熟时考虑到长期获利。如：软件园三期绝大部分；
4、其他地产投资：精选相关物业，部分资金投资于房地产市场。如：汤臣豪园住宅50%股权、张江中区50%股权联合万科拿商住用地雅安住宅御景雅苑及山水豪庭项目；
5、科技企业股权投资：孵化器培育中小企业和创业企业，对园区有潜力在主板上市的高新科技企业做股权投资。如：以0.94亿元投资嘉事堂药业15.18%股权，现估其资产达2.10亿元；
6、产业服务增值：为园区企业提供产业服务。例如通讯服务2016年毛利超过4亿元。
同时，张江高科提出以科技投行作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商的新三商战略。张江高科的2016年度年报显示，当年张江高科依托科技地产与产业投资两大主营业务贡献，实现归母净利润7.27亿元，同比增长51%。利润业绩及增速均创张江高科历史新高。在利润结构中，产业投资与科技地产利润贡献并驾齐驱，投资收益实现7.97亿元，产业投资利润占比已经超过50%。
图2：张江的收入构成6连环
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4、亿达中国专业服务模式
亿达中国的盈利模式可以描述为：园区开发和运营分离职能剥离，专注以招商运营、物业管理、增值服务等轻资产运营的专业服务模式。
亿达中国以咨询、委托运营、包租等模式，面向当地政府、其他房地产开发商所拥有的商务园区项目提供运营管理服务。盈利模式从传统的出租、出售、政府补贴，扩大到专业的、定制的、按需应变的增值服务，从靠地产转化为靠产业盈利的形式，实现了从单一盈利到多元化盈利模式的转变。亿达中国首创BOT服务模式，逐渐扩大到通过产业咨询、智慧园区、技术专利等多种方式获利。亿达中国2014年开始向轻资产模式转型，在商务园区及物业项目开发及销售的业务主体地位基础上，商务园运营开发业务呈不断分离之势，形成以招商运营、物业管理、增值服务等轻资产运营业务为主的独立板块。
图3：亿达中国轻资产服务逐渐系统化
图片来源：作者整理
5、小结
传统的产业地产企业，其主要收入来源主要包括土地或物业开发部分、产业发展服务和增值服务部分，但是增值服务部分的比例还有待提高。由于产业园区投资规模大，占用资金长，需要开发商有雄厚的资金，并且经营理念不激进，追求长期回报。对于绝大多数产业地产商来说，业务越做越重，重资产运营是不得已的事情，因此，如何实现轻资产运营是众多产业商的不得不考虑的未来最重要发展方向。
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